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公寓投资真的稳赚不赔吗？

更新时间：2025-06-01 |阅读： |来源：小编

上个月老同学聚会，做IT的小王突然宣布辞职当包租公，说他买的公寓月租抵月供还有赚。这事儿让我整宿没睡着——现在买公寓真这么香？查了数据吓一跳：2023年核心城市公寓空置率普遍超30%，但某些项目出租率却能到95%。今儿咱们就扒开这一个看似躺赚的生意，看一看里头的门道。

租金回报率的数字游戏
中介老张给我算过笔账：总价80万的公寓，月租4500，年收益率6.7%，听着挺美是吧？但没人告诉你：

装修成本摊薄每年2万

物业费每平8块比住宅贵3倍

每两年要空置1个月找租客
实际净收益率直接腰斩到3.2%，还不如存银行定期！

更坑的是某品牌公寓的"包租契约"，承诺年收益5%，结局扣除管理费、维修基金，到手只剩2.3%。记住，算账要算到手价，就像外卖标价28，实付42。

户型陷阱：看着大住着小
上周陪朋友验收精装公寓，37平loft看着挺宽敞，住进去才发现：

楼梯占掉4平米

层高4.5米隔两层，上层直不起腰

开放式厨房油烟漫全屋

开发商常采用的视觉骗局：

套路实际缩水率
广角镜头拍摄显大30%
迷你家具摆场显高20%
镜面墙设计显宽15%

某项目样板间摆的1.5米床，交房才发现正常床根本放不下！

商住两用的水电猫腻
销售说"民水民电"别全信！去年李姐买的公寓，收房时发现：

水费5.8元/吨（民用3.2元）

电费0.8元/度（民用0.6元）

还需要交每平3块的公摊能耗费

更坑的是某LOFT公寓，开发商把消防管道做得比梁还低，层高直接缩水40厘米。故此，看房要带卷尺，别信宣传图。

转手税费吃掉全部利润
朋友老陈2018年100万买的公寓，今年120万卖出，以为赚20万。结局：

增值税：增值额×5.6%=1.12万

土增税：（120-100）×30%=6万

个税：（120-100）×20%=4万

中介费：120×2%=2.4万
实际到手106.48万，倒亏6年利息！

这就是为啥中介总说"公寓要长期持有"，出于买容易卖难，跟二手车商圈一个道理。

托管公司的暴雷风险
去年某知名托管平台跑路，房东租客双输：

房东收不到租金

租客被赶出门

装修款打水漂

这些公司常采用的资金池玩法：

高价收房（月付4000）

低价出租（年付3000/月）

用时间差集资

资金链断裂跑路

记住，高租金承诺=高风险，跟P2P套路截然不同。

最近某机构调研显示，核心城市公寓实际回报周期已拉长到23年，超过产权年限的70%。下次再看到"地铁上盖""包租包管"的广告，不妨多问句：到手租金多少？持有成本多少？转手税费多少？毕竟买房不是买菜，试错成本高着呢！

标题：公寓投资真的稳赚不赔吗？

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